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偿还华东-对于2019年月均销售115亿元的富力而言-猪肉新闻

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菲律宾一飞机坠毁

與上一年相比,顯然富力2020年面臨著更大的還款壓力。2019年底,富力完成增發H股,共募集資金37.35億元,主要用來償還海外債務。這筆增發獲得資金明確不會用來償還住宅開發借款。

在2019年8月舉行的中期業績會上,富力董事長李思廉對於全年1600億元銷售目標還很有信心。「下半年應該是賣900億到1000億左右,全年大概是1500億到1600億左右,這個沒有大問題。」

近年來,華東區域已經成為各大房企業績的主要票倉,萬科上海區域已經連續兩年位居區域第一位置,在國內30多家房企中,大約有一半左右從華東起家,甚至浙江一個省內為一家房企貢獻千億銷售額。

從富力2019年業績報中不難發現,雖然在2019年下半年啟動暫停拿地和加大促銷力度的戰略調整,但市場布局失衡或許導致富力銷售未達預期的主要原因之一。

3月26日,富力地產(HK:02777)公布了2019年業績,全年銷售額1382億元,營業收入908.14億元,股東應占凈利潤96.72億元,與上一年相比,均取得不同幅度的增長。

按照2019年1.15萬元/平方米可售貨值單價來看,這部分線上銷售能夠轉化為100億元左右的銷售額,不過,這些銷售額轉化為回款通常有一到三個月期限。富力整體對樓市交易恢復的迫切性不小。

富力為2020年制定的銷售目標為1520億元,比2019年增加了200億元。2020年前兩個月,富力銷售額為86.8億元,3-12月需要完成1433億元。對於2019年月均銷售115億元的富力而言,壓力並不小。

再來看看富力2019年償還債務情況,截止2018年12月31日,富力地產一年內到期債務為523.5億元,同期現金及現金等價物為197.83億元,現金對到期債務覆蓋比例為37.65%。

償還債務通常有兩個主要途徑,一個是借新還舊,一個是通過銷售回款償還。僅國內發行債券一項,企業預警通數據顯示,截止3月26日,富力一年內到期的超過150億元,其中3個月內到期的有56.75億元。

富力地產為2020年制定了1520億元的銷售目標和939萬平方米的結轉計劃。雖然目前售樓處和工地已經陸續進入復工狀態,但由於第一季度銷售和施工不及往年,富力想要順利完成全年目標還面臨著較大壓力。

從數據不難看出,富力的償債難度還在上升,而且龐大的有息負債不僅吞噬企業利潤,而且也對企業流動性造成影響。2019年富力資金成本高達137.3億元,即便有85億元做了資本化處理,但體現在財報中的融資成本仍然有56億元。

2019年富力業績報顯示,單個省份銷售額超過百億的有廣東、山西和浙江,分別為162.83億元、147.61億元和122.45億元,排在第四、第五位的江蘇和重慶銷售額分別為84.6億元和73.72億元。

富力2020年銷售目標為1520億元,可售貨值為2700億元。對比2019年3000億元供貨量和1600億元的銷售目標,供應量上稍有不足。而2019年銷售實際僅完成供貨量的46%。想要達成全年銷售目標,供貨去化率需要達到56%以上。

早在2018年3月,富力地產提出三年實現3000億元銷售額的目標。時任富力地產董事長助理陳志濠在業績會上表示,2018銷售目標是1300億元,到2020年實現3000億元銷售目標,年複合增長率達到54%。

整體來看,富力2019年土地儲備中可售建築面積前三的仍是華北、西北和中南三個區域,其中華北和西北均超過千萬平方米,華東634.4萬平方米,華南和西南分別為554萬平方米和549.5萬平方米。

同時,2019年富力還對部分國內債券進行了處理,財報顯示,累計處理的245.5億元國內債券中,償還的只有14.3億元,另外的231.2億元則通過展期延後了償還時間。

销售未及预期

在賬上現金不足以覆蓋全年到期債務的情況下,銷售回款對於富力顯得格外重要。但由於疫情影響,2020年前兩個月富力銷售額只有86.8億元。另據富力官網數據顯示,富力通過富力好房推出3000元認購活動,累計售出100萬平方米。

對於房地產開發商而言,在新型冠狀病毒肺炎影響下,房地產開工、復工、竣工和銷售等均受到不同程度影響。其中開工和竣工直接影響銷售和未來結轉,2020年前兩個月,大多數房企銷售額大幅下滑。

2019年業績報顯示,富力地產年內到期債務高達622.7億元,同期現金及現金等價物只有229.04億元。在銷售回款下滑的情況下,其償債也面臨較大壓力。

2019年富力地產銷售排名前三的是華北、華東和西北,佔比分別為27%、22%和19.8%。從中不難發現,華東區域以不到一成的土儲為富力貢獻了超過兩成的銷售額,而且華東區域銷售均價比第一名華北區域高出46%。

通過發行超短期債券一度是富力償還到期債務的主要方式,據不完全統計,2018年富力累計發行9筆超短期融資,2019年發行了4筆,2020年發行了1筆。

此外,2020年富力還發行了一筆7億元超短期債券及一筆4億元美元的海外債。海外債通常用來借新還舊。那麼償還銀行借款、國內債券及信託等其他借款,只能靠賬上現金及未來銷售回款來償還。

從區域供貨情況來看,華北、西北仍是主要業績票倉,其次是華東和西南,在後疫情時代樓市交易恢復過程中,華東速度較快,其他區域則相對較晚。

原標題:【表裡歸一】業績不及預期 富力地產面臨償債、銷售壓力

2018年富力地產順利完成銷售目標,當年實現銷售額1311億元。2019年制定的銷售目標是1600億元,按照三年目標,其2019年銷售額需要達到2000億元。這一定程度顯示了富力對市場的謹慎。

富力2018年土地儲備中,排名前三的華北、華南和西北三個區域,佔比分別為23.5%、20.5%和19.2%;華東和中南佔比分別為9.1%和和12.1%;西南區域土地儲備為零。

富力似乎也意識到華東區域的重要性,2019年可售建築面積僅比2018年多3.1萬平方米的情況下,富力大幅增加了西南和華東土儲,其中華東增加了108萬平方米。意外的是,富力在大本營華南區域可售面積縮水超過一半。

償債承壓截止2019年底,富力地產有息負債高達1971.4億元,是股東權益的2.47倍。其中一年內到期債務高達622.7億元,而同期現金及現金等價物只有229.04億元,現金對到期債務覆蓋比例只有36.78%。

不過,最終富力地產2019年銷售業績定格在1320億元,完成目標的86.4%。富力並沒有解釋,僅在年報中稱,雖然認識到市場形勢嚴峻並進行調整,但銷售相比仍然遜色。

與2019年初定下的1600億元銷售目標相比,富力地產業績完成度為86.4%。不僅僅是銷售規模未及預期,2019年富力地產實際結轉面積為829.6萬平方米,與2019年初計劃目標相比,完成度也不到九成。

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